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        開發商普遍"欠收" 富力綠城等公司未達銷售目標

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        中國房地產開發商已徹底離開高速軌道,進入慢增長、無增長、甚至負增長的時代。

        2020年樓市收官,市場上局部城市偏熱的格局,并沒有讓開發商多收三五斗,昔日高速增長的房企已然顯露出規模擴張的疲態。

        綜合多家數據研究機構披露的銷售排行榜,2020年,至少有融創中國(01918.HK)、富力地產(02777.HK)、綠城中國(03900.HK)、佳源國際(02768.HK)、首創置業(02868.HK)、建業地產(0832.HK)、遠洋集團(03377.HK)、中南建設(000961.SZ)等多家公布了年度銷售目標的房企,在年終之時,仍未完成既定目標。

        除此之外,世茂(00813.HK)、金科(000656.SZ)、新城控股(601155.SH)等眾多過去幾年崛起迅猛的新生代頭部公司,也只是“擦線”勉強完成年度任務,數據遠遠稱不上好看。

        “按照對外公布的目標數據,不少公司可能是完成了的;但若按照內部目標來看,基本上都還差一大截!币患翌^部房企相關負責人透露。

        正如克而瑞在一份報告中評論:“2020年企業整體的業績完成情況不十分理想,目標完成度超110%的房企數量不及2019年,目標完成度在90%-100%之間的房企數量也有所提升!

        種種跡象顯示,中國房地產開發商已徹底離開高速軌道,進入慢增長、無增長、甚至負增長的時代。大房企的擴張之路漸漸收窄,中小房企則在行業新規則下,生存空間日漸逼仄。

        大房企顯露增長疲態

        盡管百強房企仍保持著銷售規模的正增長,但一個確定的“無增長時代”卻在悄悄來臨。

        12月31日晚間,克而瑞發布房企年度銷售榜單數據,碧桂園(02007.HK)、中國恒大(03333.HK)、萬科地產(000002.SZ)仍穩居中國地產銷售前三甲,碧桂園占據頭把銷售交椅,全口徑銷售金額7888.0億元。

        恒大全口徑銷售額7035億元,超越萬科,并以15.7%的年增幅不斷縮小著與碧桂園之間的差距;萬科位列第三,全口徑銷售金額7011.2億元。若以權益金額統計,恒大以6690億元位于榜首,碧桂園、萬科分居其后。

        地產三巨頭之間的戲碼,相較往年并無劇烈動蕩。但若往后看,TOP10房企間已出現極具信號意義的變化。

        首先是頭部房企融創中國(01918.HK)保持住行業第4位,但未完成年度6000億銷售目標,成為5強房企中唯一沒能達成既定目標的公司。去年以來,融創一直呈緊迫追趕狀態,前八月目標完成率僅過半,即便下半年開始發力,但全年銷售還是停留在了5750億元。

        其次是去年遭逢董事長易主的新城控股(601155.SH),沒能挽回下滑的局面,跌出了10強之列。該集團年度全口徑銷售額2521億元,行業排名12位。

        另一頭部房企綠地控股(600606.SH)表現欠佳,全口徑銷售金額3567億元,已連續多年難入4000億門檻,并被中海地產(00688.HK)反超。此外,綠地成為TOP10中唯一年度操盤金額不及2019年的房企,同比降幅為8.1%。

        與融創處境類似,中南建設、富力地產、遠洋集團、建業地產、首創置業、佳源國際、綠城中國均未完成2020年銷售目標,目標完成率分別為97.04%、91.32%、91%、89%、88.5%、86.39%、85.84%。

        與此同時,世茂集團、合景泰富、首開股份、旭輝控股、當代置業、中梁控股、中國奧園、新城控股、金科股份等房企,則是驚險“踩線”跨過目標,規模擴張速度已較往年有所放緩。

        增長空間顯著收窄

        2020年,樓市經歷了大起大落,于夏天錄得年度增速高點,但步入秋季后,市場的分化導致開發商的銷售一月不如一月。

        數據顯示,百強房企在2020年8月達到年度銷售增幅的頂峰,隨后由于市場競爭加劇,業績增速出現持續回落,單月同比增幅從8月份的30.7%一路降至12月份的20.6%。

        百強房企實現整體增長的同時,馬太效應也愈發凸顯。TOP10房企的操盤金額門檻較2019年度提升了18.5%,從2028.0億元提升至2404.2億元。TOP50房企的競爭則最為激烈,操盤金額入榜門檻的同比增幅高達26.8%。

        同比增速的差異,導致市場資源正在不斷向TOP50的房企集中,該梯隊內房企的銷售操盤金額集中度從2019年的52.9%擴大至54.6%。

        值得注意的是,站在市場最頭部的TOP10龍頭房企卻在集中度上與2019年持平。也就是說,排名在11~50位的腰部房企在2020年處于競爭優勢進一步強化的階段,正是這一批房企成為了市場份額搶奪戰中的贏家。

        中指研究院數據也顯示,銷售規模3000億元以上的房企和100~300億的房企,銷售額增速均在7%以下;而銷售規模在300~3000億元的中腰部房企則出現15%以上的平均銷售額增速,其中1000~3000億規模的龍頭“后備軍”實現近20%的銷售增速。

        這批距離金字塔頂端最近的房企,正在通過積極抓住城市結構性機遇、加大合作力度等方式追求快速擴張,力求盡快實現登頂目標。

        與還在不斷快速擴張的“準龍頭”相比,隨著“三道紅線”對房企融資端的施壓,中小房企的生存處境則日漸艱難。在資金實力和運營效率上欠佳的房企,不得不選擇審慎的發展策略,甚至面臨負增長困境。

        “2020年有4家千億房企增速為負,未來規模房企將繼續出現負增長現象!币拙悠髽I集團CEO丁祖昱認為,2020年后,房地產將進入下一個確定性階段,隨著“三道紅線”落地,“房住不炒”成為長效機制,地產“無增長時代”有望來臨。

        2020年并不樂觀的銷售,使得房企對來年更為悲觀。日前,世茂公開表示,集團2021年合約銷售額將比2020年增長超過10%以上。而在2017~2019年,這家房企年度銷售同比漲幅分別達48%、75%和48%,年度目標完成率依次為114.5%、126%和124%。

        經歷了多年高速增長的時光,中國房地產開發商已開始意識到,一個新的時代正在到來:唯規模論終結,高杠桿激進擴張已成為歷史;在降速中求生存,將是地產下半場的常態。

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