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        房地產融資"供給側改革"啟動 "去杠桿"全面展開

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        12月31日,央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。

        2020年最后一天,一則金融領域的文件發布,宣告房地產業正式進入一個新的時代。

        12月31日,央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。

        具體為,將法人銀行分為五檔,根據各銀行所處的不同檔位,對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。其中,前者最高不超過40%,后者最高不超過32.5%。

        《通知》自2021年1月1日起實施。

        這一文件被認為是“房地產金融審慎管理制度”的一部分,雖然設置的額度比例并不苛刻,且監管層給予了一定的過渡期,但政策的信號意義仍然不可忽視。

        過去多年來,房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列“限”字訣政策的推出,在保護剛需的同時,也令購房者“加杠桿”變得越來越難。2020年8月,“三條紅線”政策提出,從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次“涉房貸”集中管理制度的推出,則是對資金供給端的收緊,既是供給側結構性改革的題中應有之義,也被認為長效機制的重要內容。



        分五檔考核房地產貸款占比

        按照《通知》規定,法人銀行將被分為五檔。具體為:6大行+國開行為第一檔,12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔,民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔,縣域農合機構為第四檔,村鎮銀行為第五檔。農合機構包括:農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。

        指標方面,第一檔銀行房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%,第二檔分別為27.5%、20%,第三檔分別為22.5%、17.5%,第四檔分別為17.5%、12.5%,第五檔分別為12.5%、7.5%。

        按照監管層的說法,上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定,而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。

        值得一提的是,為支持大力發展住房租賃市場,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

        《通知》自2021年1月1日起實施,以2020年12月末數據為界,并對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確,各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點,在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。

        此外,為配合資管新規的實施,資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計范圍。

        銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示,算上開發貸款、按揭貸款,以及非標融資、信用貸等其他渠道,房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平,占其資金來源的三成左右。因此,此次對銀行業金融機構進行額度管理,會很快引發行業關注。

        但多數業內人士認為,僅從額度上看,這一規定并不苛刻。

        貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示,截至2020年三季度末,商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中占比為28.8%,個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中占比為19.8%,平均水平低于管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況,意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。

        同時,監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期,超出管理要求越高的,過渡期時間越長,讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整,避免過大變動。因此,許小樂認為,“該方案對短期市場不會造成大的影響!

        兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹,2019年以來,央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研,與金融機構進行了充分的溝通,“目前大部分銀行業金融機構符合管理要求!

        但新規“堵漏洞”的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法,新規實施差異化管理要求,從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著,以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制,個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

        去杠桿之路

        過去多年來,房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列“限”字訣政策的推出,在保護剛需的同時,也令購房者“加杠桿”變得越來越難。

        在供給側結構性改革的框架下,從2020年開始,樓市“去杠桿”的過程逐漸延伸到房企的融資環節。

        2020年8月20日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,首次提出實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出,以“三道紅線”為原則,對房地產企業融資實施管理。

        所謂“三道紅線”,是指對房企設置剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍等三個指標,根據觸線情況不同,將企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔,對有息負債規模增速進行量化管理。

        據悉,“三道紅線”已經對房地產業產生了實質影響,近期,房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整,一些企業還設定了具體的降檔期限。

        按照許小樂的說法,“三道紅線”是在資金需求端的管理,而此次的“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。

        他還認為,對“涉房貸”進行集中管理,不僅是“房地產金融審慎管理制度”的一部分,也是房地產長效機制的重要內容。未來,該政策將和“三道紅線”一起,成為樓市調控的常態。

        多數受訪者指出,隨著資金供給側的管理全面收緊,房地產領域的“去杠桿”行動也將全面展開。

        許小樂指出,近年來的樓市調控,主要沿著“去杠桿”的方向進行,主要目的是為了降低和防范房地產金融風險,推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示,過去一段時間,金融信貸中涉及房地產的比例較高,不僅增加了企業和居民的杠桿水平,也擠占了社會信貸資源,不利于構建國內大循環。

        北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示,房地產業將進入一個新的階段,在人口紅利、土地紅利逐漸消退后,金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長,轉而進入平穩發展階段。

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